Уже давно Испания является очень желанной страной для жизни и инвестирования. В этой статье мы хотим рассказать о процессе приобретения именно торговой недвижимости, которая сейчас достаточно актуальна. По последним оценкам рынка именно аренда коммерческой собственности считается более привлекательной и рентабельной, чем сдача жилых квартир. Аналитика арендного бизнеса показывает, что рентабельность площадей в Испании составляет:

  • Коста дель Соль (побережье) - 8,9%;
  • Андалусия - 8,6%;
  • Мадрид - 7,5 %;
  • Барселона - 7,3%.
  • Побережье Коста Бланка - 8,1%.

s2.jpg

КАК ПРИОБРЕСТИ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ?

Выбирая объект следует учитывать много факторов, которые влияют как на стоимость, так и на ликвидность и эффективность. Основные из них - «престиж» района (близость к центру или достопримечательностям, к пляжу, элитное жильё рядом), транспортная развязка (метро, остановки, парковка, трасса), состояние и оснащение объекта. Также большое значение имеет статус здания и наличие лицензии, выданной мэрией города под определенные виды деятельности (парковка, дискотека, магазин, ресторан и тд).

После того, как объект был выбран, готовится пакет документов для совершения сделки купли-продажи. Требования банков и других официальных инстанций на сегодняшний день стали гораздо жёстче и наблюдается дальнейшая тенденция к усложнению. Постоянно появляются нововведения, требующие огромного количества документов и других бумаг, которые, при этом, должны быть переведены на испанский исключительно внутри страны и только специально уполномоченными на это переводчиками. Некоторые банковские учреждения, в которых открывается счёт для сделки и будет оформляться ипотека, если в этом есть потребность, могут дополнительно затребовать печать апостиля на выбранных документах.

Первое, что следует подготовить для сбора полного кейса документов - получить NIE. Это аналог нашего ИНН - идентификационный номер иностранца. Без NIE вы не сможете открыть РС в банке и, соответственно, совершить покупку или продажу торговой площади.

Второй важный шаг к успешному оформлению - открытие личного счёта в банковском учреждении. Через него вы совершите оплату за приобретённое имущество, оплатите налоги и с него ежемесячно будет списываться сумма страховки, коммунальных услуг и текущая налоговая повинность.

s3.jpg

ЧТО НУЖНО ПРЕДОСТАВИТЬ ДЛЯ ОТКРЫТИЯ РС ДЛЯ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА?

  • ваш загранпаспорт и NIE;
  • справка о доходах за два года (2-НДФЛ);
  • справка с места работы с указанием вашей должности, типа трудоустройства и заработной платы в разрезе последних 6 месяцев. Если вы ФЛП - потребуется предоставить информацию из налоговой о доходах;
  • если вы не работаете и не получаете постоянный доход, у вас потребуют гарантию от поручителя или информацию про альтернативные причины наличия денег (алименты, наследство, пенсия, дивиденды, дарственные и тд вплоть до выигрыша в лотерею).

Если Вы запрашиваете возможность оформления кредита по ипотеке, то решения придётся ждать от 3 недель до 2 месяцев. К такому кейсу бумаг нужно будет добавить:

  • свидетельство на право собственности;
  • выписка из российского банка с отчетом по движению средств за последние полгода;
  • характеристика от финансового учреждения;
  • справка о кредитной истории, подтверждённая соответствующим органом (национальным бюро кредитов).

Следующий этап - бронированное помещения и заключение предварительного договора. Каждая сделка индивидуальна, поэтому фиксированной величины залога или процентного соотношения, определенного законом, нет. Вы с второй стороной определяете размер залога путём предварительной договоренности об условиях резерва и дальнейших выплат. Фиксация возможна только при покупке объекта от застройщика согласно политике компании.

Помимо залога вас попросят дополнительно оплатить 10% от стоимости объекта (минус залог). На этом этапе чётко прописывают срок, даты и порядок взаиморасчетов.

s4.jpg

На финальном этапе приобретения осуществляется подписание документов в присутствии легализованного нотариуса. До этого специалист обязан проверить здание или торговый зал на предмет обременений и выступить гарантом безопасной чистой сделки. Также он будет вносить объект в реестр собственников и обеспечит корректную оплату всех необходимых сборов.

ИСПАНСКИЕ НАЛОГИ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ:

  • на передачу имущества для вторичного рынка ITP - 21%;
  • при покупке у застройщика или юридического лица IVA (НДС) - 21%;
  • остальное обложение составит от 2 до 4 процентов от стоимости;
  • гербовый сбор (если помещение новое)- 0,1-1,5;
  • регистрация в реестре – 1;
  • гонорар нотариуса 0,5 -2 в зависимости от квалификации и региона;
  • налог на задокументированные акты;
  • оформление ипотеки (если актуально).

СКОЛЬКО СТОИТ СОДЕРЖАНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ИСПАНИИ?

  • коммуналка по счетчику и прочие траты на содержание общей площади;
  • IBI - муниципальный сбор на право собственности. В каждом муниципалитете разный;
  • вывоз отходов - тоже разная плата в зависимости от региона;
  • IRNR - отчисления с доходов нерезидентов. Если вы являетесь владельцем арендного или любого другого бизнеса - будьте добры поделиться с государством. Как правило, если вашим арендатор - испанская фирма, то они сами высчитывают соответствующую сумму из арендной платы и уплачивают в бюджет;
  • Impuesto de Sociedades - отчисления с полученной прибыли для юридических лиц. Общая ставка по нему составляет 3-5%. Но это не постоянная величина, так как все зависит от размера прибыли и вида вашей деятельности. К примеру, фонды и ассоциации, а также холдинги и новые компании, квалифицирующиеся на экономической деятельности, имеют другие ставки и возможность льготного налогообложения (от 16%). В зависимости от годового оборота, ставка будет увеличиваться до 30% (если он составит больше 300 000 Евро).

s5.jpg

Это только поверхностные данные, на которые нельзя опираться при расчетах, так как все индивидуально, а требования и изменения в законодательстве вносятся ежемесячно. Для того, чтобы узнать актуальные требования, лучше обратится к грамотному специалисту. Опытная команда экспертов сможет предложить вам лучшие ликвидные варианты, гарантировать экономическую и юридическую безопасность сделки и проконсультировать в вопросах налогообложения.