Приобретение жилья, всегда ответственное и непростое решение, тем более, если это касается другой страны, законов который вы не знаете. Давайте разберемся, как проверить недвижимость при покупке в Испании?
Разумеется, мы понимаем, что это необходимая законная процедура. Не важно, это приобретение коммерческого или жилого помещения, для подстраховки от потери финансов и уберечь свою нервную систему, рекомендуется проверить, так сказать “чистоту”. Каким образом ни оформлялась бы сделка, через проверенное агентство или приобретаете жилье от банка, необходимо обязательно получить информацию об интересующем объекте, его статус, судебные и прочие обременения. Выяснить есть ли задолженности по выплатам и налоговые долги. Если же обнаружились долговые обязательства, они должны быть прописаны в тексте купчей, а квитанции прикреплен к делу.
В обязанности и задачи испанских нотариусов входит такой аудит. Отметим, что экспертиза вторичного жилья и апартаментов в новостройке, обладает существенными отличиями спецификой.
РАССМОТРИМ ЭТИ ОТЛИЧИЯ
КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ, ЧТО УЧЕСТЬ:
- Выданный и подписанный техническим архитектором, акт об окончании монтажно-строительных работ.
- Сертификат о состоянии и статусе помещения, здесь подтверждается соответствие нормам качества установленных законодательством. Он будет вам необходим в будущем при заключении купчей со всеми коммунальными службами.
- Лицензия - разрешение на первичное заселение.
- Garantía obligatoria - гарантийное обязательство, сроком на 10 лет. Выдается на случай, выявления недостатков в процессе проживания, устранение дефектов конструкции.
- Наличие лицензии на проведение строительных работ, желательно с ней ознакомиться, чтобы владеть информацией, на основании чего работал застройщик.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК, ЧТО ТРЕБУЕТСЯ:
В этом случае понадобится уже более тщательная проверка. Нужно будет запросить больше информации, для аудита в различных инстанциях и государственных органах.
Итак, что требуется:
- Escritura pública notarial- нотариальный договор, подтверждающий право собственности продавца. Таким образом вы будете уверены, продавец является собственником или же он совладелец, все будет записано в договоре.
- Запросить выписку из Реестра - Registro de Propiedad, по интернету или по месту нахождения отделения Реестра. Тут записано, на кого зарегистрировано имущество, имя продавца и будут отмечены все обременения, например, арест на основании решения суда, кредит. Если таких проблем нет, по документам будет это видно, что собственность “чистая” от ограничений.
- Убедитесь, что квартира не сдана в аренду. В этом случае вы как новый собственник принимаете все обязанности собственника перед арендаторами. И будете соблюдать условия, подписанного договора аренды, до его истечения. Потому, обязательно выясните этот факт.
- Запросите специальный сертификат и данные кадастровой записи. Там прописаны площадь, правовой титул, местонахождение и прочее. А также план - Certificación catastral descriptiva y gráfica. Любой заинтересованный покупатель или юридическое лицо, может его потребовать.
- Получить сведения по налогам на недвижимое имущество. Налоги уплачиваются владельцем, который вписан в Реестр собственности, происходит это раз в год с августа до октября. Получить выписку можно в муниципальном отделении налоговой службы и убедиться в отсутствии задолженности.
- Убедитесь, что нет каких-либо задолженностей, по взносам в кондоминиум- жилищное товарищество управления домом. Его можно получить от работника управляющей компании - Administración de fincas или у секретаря правления.
- Ознакомьтесь с уставом жилобщества, здесь значится регламент деятельности общества, нормы поведения, прописаны правила осуществления строительных работ. Таких, как, запрет на индивидуальные строительные изменения, которые могут нарушить архитектуру здания (установка антенн, навесов от солнца, цвет которых не утвержден) и так далее.
- У владельца должен быть энергетический сертификат. Если такового не имеется, обязательно его получить. Он показывает коэффициент энергосбережения, энергоэффективности объекта. Нотариус проверяет его наличие во время подписания купчей и прикрепляет его к делу.
Как видим в этом непростом деле очень много нюансов, потому разумно обратиться к профессионалам, которые много лет успешно занимаются продажей недвижимости в Испании. Подготовят полный пакет документов, проведут тщательную проверку. Вы сэкономите свое время и нервы. Покупка должна быть приятной.
