Contrato de arras в Испании: что это такое, зачем нужно его подписывать и чем он отличается от контракта reserva

При покупке недвижимости в Испании сделка не всегда сразу выходит на подписание у нотариуса. В ряде случаев покупателю и продавцу требуется дополнительное время для подготовки, и именно здесь ключевую роль играет contrato de arras — предварительный договор купли-продажи.

Рассказываем обо всех подробностях в формате вопрос-ответ:

В каком случае подписывается contrato de arras?

Contrato de arras — это предварительный договор между покупателем и продавцом недвижимости в Испании. Он подписывается после резервации объекта, если сторонам требуется больше времени до финального подписания договора купли-продажи у нотариуса.

Проще говоря:

• если после резерва обе стороны готовы сразу выходить к нотариусу — можно переходить напрямую к основной сделке;

• если покупателю или продавцу нужно дополнительное время — подписывается contrato de arras, чтобы зафиксировать обязательства, цену и сроки.

Когда чаще всего используется contrato de arras?

Контракт arras применяется в ситуациях, когда:

• покупателю нужно время для перевода средств;

• оформляется ипотека;

• получаются документы (например, NIE);

• проводится юридическая проверка объекта;

• продавцу требуется время для подготовки документов;

• стороны согласуют удобную дату нотариуса;

• сделка связана с международным переводом капитала.

Во всех этих случаях contrato de arras позволяет легально зафиксировать договорённости и «удержать» объект до завершения подготовки.

Зачем подписывать contrato de arras?

Contrato de arras выполняет сразу несколько важных функций:

• подтверждает намерение продавца продать, а покупателя — купить объект;

• фиксирует согласованную цену недвижимости;

• устанавливает крайний срок выхода на нотариальную сделку;

• закрепляет финансовую ответственность сторон;

• защищает обе стороны от одностороннего отказа;

• снижает риск продажи объекта третьему лицу;

• даёт покупателю время на подготовку к основной сделке.

Именно поэтому contrato de arras считается ключевым этапом покупки недвижимости в Испании.

Как contrato de arras связан с резервированием объекта?

На практике процесс чаще всего выглядит так:

Резервация объекта → юридическая проверка → contrato de arras → нотариальная сделка

Резерв — это первый, подготовительный шаг.
Contrato de arras — следующий, юридически значимый этап, который уже создаёт обязательства для обеих сторон.

В чём разница между contrato de reserva и contrato de arras?

И contrato de reserva, и contrato de arras подписываются до выхода к нотариусу, но имеют разный юридический вес и последствия.

Если коротко:

• Reserva — временное снятие объекта с рынка.

• Arras — юридическое обязательство купить и продать в установленный срок.

Что такое contrato de reserva?

Contrato de reserva — это первичный документ, который используется, когда покупатель хочет временно закрепить объект за собой, пока начинаются проверки или согласование условий.

Обычно reserva:

• снимает объект с рынка на короткий срок;

• фиксирует цену;

• подтверждает серьёзность намерений покупателя;

• сопровождается небольшим депозитом;

• действует ограниченное время (несколько дней или недель).

Важно понимать: reserva не является полноценным предварительным договором купли-продажи и имеет минимальные юридические последствия.

Что такое contrato de arras?

Contrato de arras — это уже предварительный договор, который юридически связывает обе стороны.

Он:

• подтверждает обязанность продавца продать объект;

• подтверждает обязанность покупателя купить объект;

• фиксирует окончательную цену;

• устанавливает крайний срок выхода к нотариусу;

• описывает последствия отказа от сделки;

• обычно сопровождается депозитом около 10% от стоимости недвижимости.

Именно contrato de arras считается обязательным этапом перед основной сделкой.

Основные различия: reserva vs arras

Contrato de reserva

• временное бронирование;

• короткий срок действия;

• небольшой депозит;

• минимальные юридические последствия;

• легко расторгается;

• часто служит переходным этапом к arras.

Contrato de arras

• предварительный договор;

• чёткие обязательства сторон;

• фиксированные сроки сделки;

• существенный депозит (обычно 10%);

• прописана финансовая ответственность;

• нарушение условий влечёт санкции.

Почему важно оформлять contrato de arras с юристом?

Несмотря на то что contrato de arras считается «предварительным» договором, он имеет полноценные юридические последствия.

В нём фиксируются:

• условия отказа от сделки;

• финансовая ответственность сторон;

• сроки;

• форма и порядок оплаты;

• последствия нарушения обязательств;

• дата выхода к нотариусу.

Юрист проверяет формулировки, защищает интересы клиента и синхронизирует контракт с общей логикой сделки и дальнейшим нотариальным оформлением.

Почему важно понимать разницу между reserva и arras?

Потому что:

• reserva легко расторгается;

• arras влечёт финансовые последствия;

• условия отказа принципиально отличаются;

• ключевые риски закладываются именно в arras;

• формулировки напрямую влияют на защиту покупателя.

Именно поэтому оба документа должны проверяться юристом, а contrato de arras — особенно тщательно.