Contrato de arras en España: diferencias con la reserva y proceso de compra

Contrato de arras en la compra de una propiedad en España: qué es y por qué es importante

En la compra de una propiedad en España, no siempre se pasa directamente a la firma ante notario. En muchos casos, el comprador y el vendedor necesitan más tiempo para preparar la operación. En este contexto, el contrato de arras desempeña un papel clave como contrato preliminar de compraventa.

A continuación, respondemos a las preguntas más habituales.

¿Cuándo se firma un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor de una propiedad en España. Se firma después de la reserva del inmueble, cuando las partes necesitan más tiempo antes de la firma definitiva ante notario.

En términos sencillos:

• si tras la reserva ambas partes están listas para firmar directamente ante notario, se puede avanzar a la compraventa final;

• si el comprador o el vendedor necesitan más tiempo, se firma un contrato de arras para fijar compromisos, precio y plazos.

¿Cuándo se utiliza con mayor frecuencia el contrato de arras?

El contrato de arras se utiliza habitualmente cuando:

• el comprador necesita tiempo para transferir fondos;

• se está tramitando una hipoteca;

• se deben obtener documentos (por ejemplo, el NIE);

• se realiza una revisión legal del inmueble;

• el vendedor necesita tiempo para preparar la documentación;

• se está coordinando la fecha de notaría;

• la operación implica transferencias internacionales de capital.

En estos casos, el contrato de arras permite reservar legalmente el inmueble y establecer un plazo claro para la firma.

¿Para qué sirve el contrato de arras?

El contrato de arras cumple varias funciones clave:

• confirma la intención del vendedor de vender y del comprador de comprar;

• fija el precio acordado;

• establece el plazo máximo para la firma ante notario;

• define la responsabilidad económica de las partes;

• protege tanto al comprador como al vendedor;

• reduce el riesgo de que el inmueble se venda a un tercero;

• concede tiempo al comprador para preparar la operación final.

Por ello, el contrato de arras se considera un paso esencial en la compra de una vivienda en España.

¿Cuál es la relación entre la reserva y el contrato de arras?

En la práctica, el proceso suele ser el siguiente:

Reserva del inmueble → revisión legal → contrato de arras → firma ante notario

La reserva es un primer paso preparatorio.
El contrato de arras es la siguiente fase, jurídicamente vinculante, que genera obligaciones para ambas partes.

¿Cuál es la diferencia entre contrato de reserva y contrato de arras?

Tanto el contrato de reserva como el contrato de arras se firman antes de la notaría, pero tienen un peso jurídico muy diferente.

En resumen:

• la reserva retira temporalmente el inmueble del mercado;

• las arras obligan legalmente a comprar y vender en un plazo determinado.

¿Qué es un contrato de reserva?

El contrato de reserva es un documento inicial que se utiliza cuando el comprador desea asegurar el inmueble mientras se inician las comprobaciones o negociaciones.

Normalmente, la reserva:

• retira el inmueble del mercado por un periodo corto;

• fija el precio;

• demuestra la seriedad del comprador;

• incluye un pequeño depósito;

• tiene una duración limitada (días o semanas).

La reserva no es un contrato preliminar de compraventa y tiene consecuencias legales limitadas.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato preliminar que vincula jurídicamente a ambas partes.

Este contrato:

• obliga al vendedor a vender;

• obliga al comprador a comprar;

• fija el precio final;

• establece la fecha límite para la firma ante notario;

• regula las consecuencias del desistimiento;

• suele incluir un depósito de aproximadamente el 10% del precio.

Por ello, el contrato de arras es el paso clave previo a la compraventa definitiva.

Principales diferencias: reserva vs arras

Contrato de reserva

• reserva temporal;

• corta duración;

• depósito reducido;

• consecuencias legales mínimas;

• fácil cancelación;

• suele ser un paso previo al contrato de arras.

Contrato de arras

• contrato preliminar;

• obligaciones claras para ambas partes;

• plazos definidos;

• depósito significativo (normalmente 10%);

• responsabilidad económica regulada;

• incumplimiento conlleva penalizaciones.

¿Por qué es importante firmar el contrato de arras con un abogado?

Aunque se trate de un contrato preliminar, el contrato de arras tiene plenos efectos legales.

En él se regulan:

• las condiciones de desistimiento;

• la responsabilidad económica;

• los plazos;

• la forma de pago;

• las consecuencias del incumplimiento;

• la fecha de firma ante notario.

Un abogado revisa las cláusulas, protege los intereses del cliente y asegura que el contrato encaje con la estructura global de la operación.

¿Por qué es importante entender la diferencia entre reserva y arras?

Porque:

• la reserva se puede cancelar fácilmente;

• las arras implican consecuencias económicas;

• las condiciones de desistimiento son muy distintas;

• los principales riesgos se definen en el contrato de arras;

• la redacción del contrato afecta directamente a la protección del comprador.

Por ello, ambos documentos deben ser revisados por un abogado, especialmente el contrato de arras.