Сколько реально стоит покупка недвижимости в Марбелье: все налоги и расходы в 2026 году

Вы выбрали апартаменты в Марбелье и видите цену в объявлении. Значит ли это, что именно такая сумма понадобится для покупки?

Не совсем.

Помимо стоимости объекта покупателю необходимо учитывать налоги, услуги нотариуса, регистрацию права собственности, юридическое сопровождение и другие обязательные расходы.

Именно поэтому покупатели часто задают вопрос: если апартаменты стоят 500 000 €, сколько денег понадобится для покупки на самом деле?

Простое правило: если вы планируете покупку недвижимости в Марбелье, закладывайте дополнительно около 10–14% сверх стоимости объекта.

В зависимости от типа недвижимости итоговый бюджет сделки обычно оказывается выше цены, указанной в объявлении.

В этой статье разберём, сколько стоит купить жильё в Марбелье, какие налоги при покупке недвижимости в Испании нужно учитывать и какие расходы могут повлиять на реальный бюджет сделки.

Какие расходы необходимо учитывать при покупке недвижимости в Марбелье

Основные расходы можно разделить на две категории:

• налоги при покупке недвижимости;

• расходы на оформление сделки.

Размер налогов зависит от того, покупаете вы вторичную недвижимость или новостройку от застройщика.

Расходы при покупке недвижимости в Марбелье: вторичная недвижимость или новостройка?

Эта таблица помогает быстро понять основные различия между покупкой вторичной недвижимости и новостройки в Испании. Точные расходы зависят от конкретного объекта, условий сделки и необходимости дополнительных услуг.

Покупка вторичной недвижимости в Марбелье

При покупке вторичной недвижимости основной налог — ITP (налог на передачу собственности). В Андалусии ставка ITP (налога на передачу собственности) составляет 7% от стоимости объекта.

Кроме ITP (налога на передачу собственности), покупателю необходимо учитывать:

• услуги нотариуса;

• регистрацию права собственности;

• услуги адвоката;

• получение NIE (идентификационного номера иностранца), если он ещё не оформлен;

• банковские расходы при оформлении ипотеки.

В большинстве случаев дополнительные расходы при покупке вторичной недвижимости составляют около 9–11% от стоимости объекта.

Пример покупки вторичной недвижимости

Стоимость объекта: 500 000 €

Дополнительные расходы:

• ITP (налог на передачу собственности) — около 35 000 €

• нотариус, регистрация и юридическое сопровождение — около 8 000–15 000 €

Общий бюджет покупки: от 543 000 € до 550 000 €

Таким образом, если вы рассматриваете объект стоимостью 500 000 €, разумно планировать общий бюджет покупки на уровне около 550 000 €.

Покупка новостройки в Марбелье

Если недвижимость приобретается напрямую у застройщика, вместо ITP (налога на передачу собственности) оплачивается IVA (НДС) в размере 10%. Также оплачивается AJD (налог на оформление нотариальных документов).

Дополнительно покупатель оплачивает:

• услуги нотариуса;

• регистрацию права собственности;

• юридическое сопровождение сделки.

В среднем покупка новостройки требует дополнительных расходов в размере около 12–14% от стоимости объекта.

Пример покупки новостройки

Стоимость объекта: 500 000 €

Дополнительные расходы:

• IVA (НДС) — 50 000 €

• AJD (налог на оформление нотариальных документов)

• нотариус, регистрация и юридическое сопровождение сделки

Общий бюджет покупки обычно составляет около 560 000–575 000 €. Покупка новостройки отличается не только структурой налогов, но и порядком оплаты. Во многих проектах платежи вносятся поэтапно в соответствии с графиком строительства. Конкретные условия зависят от проекта и застройщика.

Какие расходы чаще всего забывают учитывать покупатели?

Когда люди впервые планируют покупку недвижимости в Марбелье, они обычно обращают внимание на стоимость объекта и основные налоги. Однако на практике существуют дополнительные расходы, которые не всегда учитываются на этапе планирования бюджета. К таким расходам относятся:

• юридическое сопровождение сделки;

• оформление нотариальной доверенности при дистанционной покупке;

• перевод документов;

• банковские комиссии;

• оценка недвижимости при оформлении ипотеки;

• страхование жилья;

• ежегодные расходы на содержание недвижимости после покупки.

Именно поэтому перед покупкой важно рассчитывать не только стоимость объекта, но и общий бюджет сделки, чтобы избежать неожиданных расходов в дальнейшем.

Можно ли купить недвижимость в Испании иностранцу?

Да. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Испании.

Для большинства покупателей процедура включает:

• получение NIE (идентификационного номера иностранца);

• открытие банковского счёта;

• подтверждение происхождения средств;

• стандартную юридическую проверку объекта.

В отдельных случаях требования банков и государственных органов могут отличаться в зависимости от страны проживания покупателя и источника средств. Сегодня многие сделки оформляются дистанционно через нотариальную доверенность, поэтому личное присутствие покупателя требуется не всегда.

Нужно ли получать NIE?

Да. NIE (идентификационный номер иностранца) — обязательный документ и один из первых шагов, который нужно сделать перед сделкой для покупки недвижимости в Испании. Без NIE невозможно оформить покупку, зарегистрировать право собственности, открыть банковский счёт и проводить большинство финансовых операций в Испании.

Нужно ли нанимать адвоката?

Практика показывает, что юридическое сопровождение является одной из самых важных частей сделки и помогает избежать многих рисков ещё до подписания документов. Особенно если покупатель приобретает недвижимость в Испании впервые. Адвокат помогает:

• проверить юридическую чистоту объекта;

• убедиться в отсутствии долгов и обременений;

• проверить документы продавца;

• сопровождать сделку на всех этапах;

• представлять интересы покупателя по доверенности.

Фактически адвокат отвечает за то, чтобы покупатель приобрёл объект без скрытых юридических проблем и понимал все обязательства, связанные со сделкой.

Стоимость юридического сопровождения обычно составляет около 1% от стоимости недвижимости.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Марбелье?

В среднем покупка недвижимости в Испании занимает от 4 до 8 недель с момента подписания резервного договора до завершения сделки у нотариуса. Точные сроки зависят от объекта, готовности документов, наличия ипотеки и договорённостей между сторонами.

При покупке новостройки сроки также могут зависеть от стадии строительства объекта.

Какие ежегодные расходы нужно учитывать после покупки недвижимости

После покупки недвижимости важно учитывать не только расходы на оформление сделки, но и ежегодные расходы на содержание объекта. Размер этих расходов можно узнать заранее ещё до покупки недвижимости. К основным относятся:

IBI (муниципальный налог на недвижимость) — ежегодный налог, размер которого зависит от муниципалитета и кадастровой стоимости объекта.

Basura (сбор за вывоз мусора) — муниципальный платёж за вывоз бытовых отходов.

Comunidad (взносы на содержание комплекса) — расходы на обслуживание бассейнов, садов, охраны, освещения, уборки и другой общей инфраструктуры.

Также необходимо учитывать коммунальные платежи, страхование недвижимости, а для владельцев вилл — обслуживание сада и бассейна.

Подробно о расходах на содержание недвижимости в Марбелье мы расскажем в отдельной статье.

Почему важно сохранять документы после покупки

Многие покупатели не знают, что расходы, понесённые при покупке недвижимости, могут пригодиться в будущем.

Налоги при покупке недвижимости в Испании, нотариальные расходы, регистрационные сборы, юридические услуги, а также подтверждённые расходы на ремонт и улучшение объекта могут учитываться при расчёте налога на прирост капитала при продаже недвижимости.

Поэтому рекомендуется сохранять все счета, договоры и платёжные документы на протяжении всего периода владения объектом.

Итоги

Покупка недвижимости в Марбелье включает не только стоимость самого объекта, но и обязательные налоги и расходы на оформление сделки.

Для вторичной недвижимости стоит закладывать дополнительно около 9–11% от стоимости объекта.

Для новостроек дополнительные расходы обычно составляют 12–14%.

Если заранее учитывать все налоги и расходы, правильно планировать бюджет и работать со специалистами, которые сопровождают сделку, процесс покупки недвижимости в Испании проходит значительно спокойнее и предсказуемее.

Грамотное сопровождение помогает избежать распространённых ошибок, заранее понимать все обязательства, связанные с покупкой, и избежать неожиданных расходов в будущем.