Cuánto cuesta comprar una vivienda en Marbella: impuestos, gastos y costes reales en 2026

Si está pensando en comprar una vivienda en Marbella, es importante conocer no solo el precio del inmueble, sino también todos los impuestos y gastos asociados a la operación.

Muchos compradores encuentran una vivienda dentro de su presupuesto y asumen que el precio anunciado será el coste final. Sin embargo, al comprar una vivienda en España existen impuestos, gastos de notaría, registro, asesoramiento jurídico y otros costes que deben tenerse en cuenta.

Por eso una de las preguntas más frecuentes es:

¿Cuánto cuesta realmente comprar una casa en Marbella?

Regla sencilla: al comprar una vivienda en Marbella conviene reservar entre un 10% y un 14% adicional sobre el precio del inmueble para cubrir impuestos y gastos de compra.

Dependiendo del tipo de vivienda, el presupuesto final suele ser superior al precio anunciado.

En esta guía explicamos cuáles son los principales impuestos de compra de vivienda en España, qué gastos e impuestos hay que tener en cuenta en Andalucía y cuánto puede costar realmente comprar una vivienda en Marbella.

Gastos e impuestos al comprar una vivienda en Marbella

Los gastos principales pueden dividirse en dos categorías:

• impuestos asociados a la compra;

• gastos de formalización de la operación.

La carga fiscal dependerá de si se trata de una vivienda de segunda mano o de una vivienda de obra nueva adquirida directamente al promotor.

Gastos de compra en Marbella: vivienda de segunda mano vs. obra nueva

Esta tabla permite comprender rápidamente las principales diferencias entre la compra de una vivienda de segunda mano y una vivienda de obra nueva en España. Los importes exactos dependerán del inmueble, de las condiciones de la operación y de los servicios contratados.

Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano en Marbella

Al comprar una vivienda de segunda mano, el impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

En Andalucía, el tipo general del ITP es actualmente del 7% sobre el valor de compra.

Además del ITP, el comprador debe tener en cuenta:

• gastos de notaría;

• inscripción en el Registro de la Propiedad;

• honorarios de abogado;

• obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero), si aún no dispone de él;

• gastos bancarios en caso de financiación hipotecaria.

En la mayoría de los casos, los gastos de compra de una vivienda de segunda mano representan aproximadamente entre un 9% y un 11% del valor del inmueble.

Ejemplo de compra de una vivienda de segunda mano

Precio de la vivienda: 500.000 €

Gastos adicionales:

• ITP — aproximadamente 35.000 €

• notaría, registro y asesoramiento jurídico — aproximadamente entre 8.000 € y 15.000 €

Presupuesto total estimado:

entre 543.000 € y 550.000 €

Por lo tanto, si está considerando comprar una vivienda de 500.000 €, es recomendable planificar un presupuesto total cercano a los 550.000 €.

Impuestos al comprar una vivienda de obra nueva en Marbella

Si la vivienda se compra directamente al promotor, en lugar del ITP se paga el IVA, actualmente del 10%.

Además, se abona el AJD (Actos Jurídicos Documentados).

También deberán asumirse los siguientes gastos:

• notaría;

• inscripción en el Registro de la Propiedad;

• asesoramiento jurídico.

En términos generales, los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda de obra nueva suelen situarse entre el 12% y el 14% del precio del inmueble.

Ejemplo de compra de una vivienda de obra nueva

Precio de la vivienda: 500.000 €

Gastos adicionales:

• IVA — 50.000 €

• AJD

• notaría, registro y asesoramiento jurídico

Presupuesto total estimado:

entre 560.000 € y 575.000 €

La compra de una vivienda de obra nueva también se diferencia por la forma de pago. En muchos proyectos, los pagos se realizan por fases según el avance de la construcción. Las condiciones concretas dependen del proyecto y del promotor.

¿Qué gastos suelen olvidar los compradores?

Cuando una persona planea comprar una vivienda en Marbella por primera vez, suele centrarse en el precio del inmueble y en los impuestos principales. Sin embargo, existen otros gastos que a menudo no se tienen en cuenta desde el principio.

Entre ellos se encuentran:

• asesoramiento jurídico;

• otorgamiento de poder notarial para compras a distancia;

• traducción de documentos;

• comisiones bancarias;

• tasación para la concesión de una hipoteca;

• seguro de vivienda;

• gastos anuales de mantenimiento del inmueble.

Por ello, es importante calcular no solo el precio de compra, sino el presupuesto total de la operación.

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?

Sí. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar una vivienda en España, incluso sin ser residentes.

Para la mayoría de los compradores, el proceso incluye:

• obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero);

• apertura de una cuenta bancaria en España;

• acreditación del origen de los fondos;

• revisión jurídica del inmueble.

En algunos casos, los requisitos de bancos y organismos públicos pueden variar según el país de residencia del comprador y el origen de los fondos.

Actualmente, muchas operaciones pueden formalizarse mediante poder notarial, por lo que no siempre es necesario estar presente físicamente en España.

¿Es necesario obtener un NIE?

Sí. El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un documento obligatorio y uno de los primeros pasos que deben realizarse antes de comprar una vivienda en España.

Sin NIE no es posible formalizar la compra, registrar la propiedad, abrir una cuenta bancaria ni realizar la mayoría de las operaciones financieras en España.

¿Es necesario contratar un abogado?

La experiencia demuestra que el asesoramiento jurídico es una de las partes más importantes de la operación y ayuda a evitar muchos riesgos antes de la firma. Especialmente si se trata de la primera compra de una vivienda en España.

Un abogado puede:

• verificar la situación jurídica del inmueble;

• comprobar la existencia de cargas o deudas;

• revisar la documentación del vendedor;

• acompañar al comprador durante todo el proceso;

• representar al comprador mediante poder notarial.

En la práctica, el abogado es quien garantiza que la vivienda se adquiera sin problemas legales ocultos y que el comprador conozca todas las obligaciones derivadas de la operación.

Los honorarios legales suelen situarse en torno al 1% del valor de la vivienda.

¿Cuánto tiempo tarda la compra de una vivienda en Marbella?

Por lo general, la compra de una vivienda en España tarda entre 4 y 8 semanas desde la firma del contrato de reserva hasta la escritura pública ante notario.

Los plazos exactos dependen del inmueble, de la documentación disponible, de la existencia de financiación hipotecaria y de los acuerdos entre las partes.

En el caso de una vivienda de obra nueva, los plazos también pueden depender del estado de construcción del proyecto.

Gastos de mantenimiento de una vivienda en Marbella

Después de adquirir una vivienda, es importante considerar no solo los gastos de compra, sino también los costes anuales de mantenimiento.

Estos gastos pueden conocerse antes de la compra.

Los principales son:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — impuesto municipal anual cuya cuantía depende del municipio y del valor catastral.

Basura — tasa municipal de recogida de residuos.

Comunidad — cuotas destinadas al mantenimiento de jardines, piscinas, seguridad, iluminación, limpieza y demás zonas comunes.

También deben tenerse en cuenta:

• suministros;

• seguro de hogar;

• mantenimiento de jardín y piscina en el caso de villas.

Próximamente publicaremos una guía específica sobre los gastos de mantenimiento de una vivienda en Marbella.

¿Por qué es importante conservar toda la documentación?

Muchos propietarios desconocen que los gastos soportados durante la compra pueden resultar útiles en el futuro.

Los impuestos pagados al comprar una vivienda en España, los gastos de notaría, registro, asesoramiento jurídico y las inversiones justificadas en reformas o mejoras pueden computarse al calcular la ganancia patrimonial en una futura venta.

Por ello, es recomendable conservar todas las facturas, contratos y justificantes de pago durante todo el periodo de propiedad.

Conclusión

Comprar una vivienda en Marbella implica tener en cuenta no solo el precio del inmueble, sino también todos los impuestos y gastos asociados a la operación.

En una vivienda de segunda mano, los gastos de compra suelen situarse entre el 9% y el 11% del precio.

En una vivienda de obra nueva, los gastos e impuestos suelen situarse entre el 12% y el 14%.

Si se planifica correctamente el presupuesto y se cuenta con profesionales que acompañen la operación, la compra de una vivienda en España resulta mucho más segura, transparente y predecible.

Un buen asesoramiento ayuda a evitar errores, comprender todas las obligaciones asociadas a la compra y evitar gastos inesperados en el futuro.