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Marbella atrae a compradores de distintos países no solo por su clima y el mar. Algunos buscan una segunda residencia; otros, una vivienda familiar como parte de su traslado; y otros se plantean una inversión a largo plazo. Sin embargo, una compraventa en España puede funcionar de manera distinta a la adquisición de una vivienda en otros países: antes de recibir las llaves es necesario revisar el inmueble, preparar la documentación y dejar correctamente reflejadas las condiciones de la operación.
Un extranjero puede comprar una propiedad en España sin ser residente. No obstante, ser propietario de un inmueble y tener derecho a residir en el país son cuestiones jurídicas diferentes: comprar un apartamento o una villa no concede automáticamente el derecho a vivir o trabajar en España.
A continuación explicamos, paso a paso, el proceso habitual para comprar una propiedad en Marbella siendo extranjero.
Paso 1. Defina el objetivo, el presupuesto y el tipo de compra
Antes de comenzar las visitas, conviene plantearse algo más que el precio del inmueble. Es importante responder a varias preguntas prácticas:
• ¿Compra para vivir de forma permanente, disfrutar de sus vacaciones, alquilar o invertir?
• ¿Qué ubicación encaja con su estilo de vida: cerca del mar, de colegios, del centro de Marbella o de campos de golf, o en una urbanización más privada?
• ¿Busca una vivienda lista para entrar, un inmueble para reformar o una obra nueva?
• ¿Tiene previsto solicitar financiación hipotecaria?
• ¿Qué presupuesto total puede destinar a la compra, incluidos los impuestos y los gastos de la operación?
El precio anunciado no representa el coste final de la compra. En la vivienda de segunda mano se aplica el ITP, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, mientras que la primera transmisión de una vivienda nueva por parte del promotor suele estar sujeta al IVA y al AJD. Explicamos en detalle los tipos aplicables, las bases imponibles y los gastos adicionales en nuestro artículo «Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en Marbella: todos los impuestos y gastos en 2026».
Si la compra forma parte de una mudanza familiar, la zona debe valorarse teniendo en cuenta algo más que la distancia a la playa. El tiempo de desplazamiento al colegio, la logística diaria, las infraestructuras, la asistencia sanitaria y el tráfico estacional pueden influir más en la calidad de vida de lo que sugiere el anuncio de una propiedad.
Analizamos este tema con más detalle en «Las mejores zonas de Marbella para familias con niños: colegios, infraestructura y vivienda».
Paso 2. Reúna a su equipo antes de pagar una reserva
La agencia inmobiliaria ayuda al comprador a buscar y comparar propiedades, organizar visitas y negociaciones, y coordinar la operación. Es recomendable que la revisión jurídica del inmueble y de los contratos se confíe a un abogado independiente que ejerza en España y represente exclusivamente los intereses del comprador.
Si está considerando una hipoteca, conviene solicitar con antelación a un banco o intermediario hipotecario una evaluación preliminar de la financiación. Esto ayudará a establecer un presupuesto realista y evitará poner en riesgo una operación ya acordada.
También es útil decidir con tiempo quién firmará los documentos. El comprador puede acudir personalmente a la firma o conceder un poder notarial a un representante. La forma y el contenido del poder deben acordarse con el abogado y el notario.
Paso 3. Obtenga el NIE
El NIE, o Número de Identidad de Extranjero, es el número de identificación asignado a los extranjeros en España. El comprador extranjero lo necesita para cumplir las obligaciones fiscales relacionadas con la operación, pagar los impuestos e inscribir la propiedad adquirida.
El NIE se asigna a los extranjeros que mantienen intereses económicos, profesionales o sociales en España. Obtenerlo no equivale a conseguir la residencia ni concede el derecho a vivir en el país.
Según las circunstancias, puede solicitarse ante los organismos competentes en España o en un consulado español en el extranjero. Es aconsejable iniciar el trámite con antelación, ya que los plazos dependen del lugar de solicitud y de la disponibilidad de citas.
Paso 4. Prepare la documentación y acredite el origen de los fondos
El banco, el notario y otros participantes en la operación pueden solicitar documentación en cumplimiento de las normas de control financiero y prevención del blanqueo de capitales. La documentación exacta dependerá de la situación del comprador y del origen del dinero, pero normalmente conviene preparar con antelación:
• pasaporte en vigor;
• NIE, si ya se ha obtenido;
• justificante del domicilio;
• documentos que acrediten el origen de los fondos, por ejemplo, justificantes de salario u otros ingresos, dividendos o venta de una empresa o de otro inmueble;
• extractos bancarios;
• si se solicita una hipoteca, la documentación requerida por el banco.
Según el país de expedición, algunos documentos pueden requerir apostilla o legalización consular, además de una traducción jurada al español. La documentación necesaria debe confirmarse previamente con el abogado, el banco y el notario. Esto resulta especialmente importante en una compraventa a distancia o cuando el poder notarial se otorga fuera de España.
Disponer de una cuenta bancaria española no es un requisito legal universal para comprar una propiedad, pero suele facilitar los pagos de la operación y los gastos periódicos posteriores. La forma de pago adecuada debe acordarse previamente con el abogado, el banco y el notario.
Paso 5. Elija el inmueble y valore tanto la vivienda como su ubicación
Durante las visitas conviene analizar algo más que la superficie, las vistas y la calidad de la reforma. En Marbella, las características de cada urbanización pueden marcar una diferencia importante: seguridad, normas de la comunidad de propietarios, cuotas mensuales, aparcamiento, ruido de las carreteras, futuras construcciones cercanas y tráfico estacional.
En una villa, es importante comprobar los límites y el acceso a la parcela, que la piscina y las ampliaciones consten en la documentación, y que la configuración real del inmueble coincida con los datos registrados. En un apartamento, deben revisarse los conceptos incluidos en las cuotas comunitarias, las normas del complejo y el estado de las zonas comunes.
Si la propiedad se compra para destinarla al alquiler turístico, no debe confiarse únicamente en lo indicado en el anuncio ni en la inscripción del anterior propietario. Antes de asumir obligaciones vinculantes, es necesario verificar los requisitos urbanísticos municipales, los acuerdos vigentes de la comunidad de propietarios, la ausencia de prohibiciones en los estatutos o en el título constitutivo, la posibilidad de inscribir la vivienda o modificar sus datos en el Registro de Turismo de Andalucía y la obtención de los números de registro necesarios, incluido el número de registro único exigido para anunciarla en plataformas en línea. El alquiler de larga temporada y el alquiler turístico se rigen por normas diferentes.
Paso 6. Acuerde la oferta y unas condiciones de reserva seguras
Una vez elegida la propiedad, el comprador suele presentar una oferta por escrito con el precio y las principales condiciones de la operación. Si la oferta es aceptada, el vendedor o la agencia pueden solicitar un pago de reserva para retirar temporalmente el inmueble del mercado.
La reserva y el contrato de arras no son lo mismo. Antes de transferir el importe de la reserva, deben quedar por escrito:
• el inmueble exacto y el precio acordado;
• el importe y la finalidad del pago;
• el periodo durante el cual la propiedad se retirará del mercado;
• el derecho del comprador a realizar una revisión jurídica y, cuando proceda, técnica;
• las circunstancias en las que la reserva se devolverá íntegramente;
• los siguientes plazos y documentos de la operación;
• una condición relativa a la financiación hipotecaria si la compra no puede realizarse sin préstamo.
En la práctica se utilizan distintas fórmulas, pero la secuencia más clara para el comprador suele ser la siguiente: oferta por escrito; si es necesario, reserva con condiciones de devolución claramente definidas; revisión completa del inmueble; y, solo cuando el resultado sea satisfactorio, firma del contrato de arras o de otro contrato privado de compraventa.
Paso 7. Realice la revisión del inmueble y firme el contrato de arras
Antes de que el comprador asuma obligaciones definitivas, su abogado revisa la documentación y los riesgos relacionados con la propiedad concreta. El alcance de la revisión será diferente según se trate de una vivienda de segunda mano o de obra nueva.
Si compra una vivienda de segunda mano
Normalmente se comprueba:
• quién es el titular registral y si tiene derecho a vender el inmueble;
• la existencia de hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas;
• la correspondencia del inmueble con la información del Registro de la Propiedad, el Catastro y la documentación municipal;
• las licencias y autorizaciones necesarias;
• el certificado de eficiencia energética;
• el pago del IBI, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de carácter municipal, y la inexistencia de deudas con la comunidad de propietarios;
• las derramas aprobadas pero aún no abonadas;
• la existencia de inquilinos u otras personas con derecho a ocupar o utilizar la propiedad;
• las actas y normas de la comunidad de propietarios, así como posibles obras o gastos futuros;
• la correspondencia de las reformas, modificaciones, piscina y ampliaciones con la documentación.
Un documento clave en esta fase es la nota simple, una nota informativa del Registro de la Propiedad. Identifica al titular registral e incluye una descripción del inmueble y sus cargas inscritas. Sin embargo, la nota simple no es suficiente por sí sola: la revisión debe tener en cuenta el conjunto completo de documentos y el historial de la propiedad concreta.
La revisión jurídica no sustituye una inspección técnica. En el caso de una villa, una vivienda antigua, una propiedad reformada o un inmueble para renovar, es aconsejable contar con un arquitecto u otro técnico cualificado. Este profesional puede valorar la estructura, la humedad, la cubierta, las instalaciones y la piscina, además de comprobar si las obras realmente ejecutadas se corresponden con la documentación.
Si compra una vivienda de obra nueva
La obra nueva presenta otros riesgos y requiere una documentación diferente. Antes de firmar un contrato, debe comprobarse:
• el promotor y sus facultades para formalizar la operación;
• la titularidad del promotor sobre el terreno;
• la licencia de obras;
• las condiciones contractuales y el calendario de pagos;
• los planos y la memoria de calidades;
• la fecha prevista de finalización de las obras;
• el procedimiento de entrega y la documentación necesaria para ocupar y utilizar la vivienda;
• la protección de las cantidades entregadas antes de recibir las llaves.
Las condiciones de los avales bancarios o seguros que protejan las cantidades anticipadas deben ser comprensibles para el comprador y revisadas por su abogado antes de transferir los fondos.
Qué debe saber sobre el contrato de arras
Una vez finalizada satisfactoriamente la revisión, las partes pueden firmar un contrato de arras u otro contrato privado. El contrato de arras no es una fase obligatoria en todas las compraventas, pero una vez firmado genera obligaciones jurídicas.
Si las partes pactan expresamente arras penitenciales, el comprador que desista normalmente perderá la cantidad entregada, mientras que el vendedor que desista deberá devolverla por duplicado. Otros tipos de arras pueden tener consecuencias distintas, por lo que el contrato debe identificar claramente la naturaleza del pago, las condiciones de desistimiento y la responsabilidad de cada parte.
El contrato también suele recoger el precio, el plazo para firmar ante notario, los muebles y equipos incluidos, el procedimiento para saldar deudas y cancelar cargas, la distribución de los gastos y, cuando corresponda, las condiciones de financiación hipotecaria.
Paso 8. Firme la escritura ante notario y complete el pago
La fase final es la firma ante notario de la escritura pública de compraventa. El día de la firma, el notario comprueba la identidad y las facultades de las partes, revisa la documentación exigida legalmente y autoriza la escritura pública de compraventa. Por regla general, en ese momento también se realizan el pago final y la entrega de llaves.
El notario es una figura independiente y neutral en la operación. Su función consiste en controlar la legalidad y otorgar la escritura pública, pero no sustituye al abogado del comprador, que actúa exclusivamente en defensa de sus intereses.
Cuando se utiliza financiación hipotecaria, el banco entrega la información precontractual prevista por la ley antes de la firma del préstamo. El comprador también debe acudir con antelación al notario elegido para que se compruebe la transparencia de las condiciones hipotecarias. Si el resultado es satisfactorio, el notario autoriza el acta previa correspondiente.
Antes de acudir a la notaría, el comprador debe recibir un desglose claro de todos los importes que debe abonar: el saldo del precio de compra, los impuestos, los gastos notariales y registrales, los honorarios del abogado y, cuando corresponda, los gastos bancarios.
Paso 9. Complete los trámites fiscales e inscriba la propiedad
Después de la firma notarial se completan los trámites fiscales pendientes y la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción protege el derecho de propiedad inscrito del comprador frente a terceros, por lo que no debe posponerse.
El pago de los impuestos y la inscripción suelen estar coordinados por el abogado del comprador o por una gestoría, una organización especializada en los trámites administrativos y registrales de la operación. Una vez finalizado el proceso, el comprador recibe una copia de la escritura con la constancia de que su derecho de propiedad ha quedado inscrito.
En esta fase también se comprueba que todos los importes de la operación se hayan abonado correctamente y que la documentación haya sido aceptada para su inscripción sin incidencias.
Paso 10. Organice la entrega del inmueble y las obligaciones posteriores como propietario
Una vez completada la operación, quedan varias cuestiones prácticas:
• cambiar la titularidad de los contratos de suministros y las domiciliaciones bancarias;
• comunicar el cambio de titular a la administración de la comunidad de propietarios;
• organizar el pago periódico del IBI, las cuotas de la comunidad y, cuando corresponda, la tasa municipal de recogida de residuos;
• contratar un seguro de hogar;
• comprobar las lecturas de los contadores, el juego completo de llaves y la documentación de los equipos instalados;
• organizar, si es necesario, la reforma, el amueblamiento, la gestión de la propiedad o su alquiler.
Un propietario no residente puede tener obligaciones por el IRNR, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, incluso respecto de un inmueble urbano destinado a uso propio o que permanezca desocupado. Cuando la propiedad se alquila, se aplica un régimen de declaración distinto. Conviene consultar las obligaciones fiscales concretas con un asesor, teniendo en cuenta el país de residencia fiscal del propietario y el uso que se dará al inmueble.
Si se traslada a Marbella, es útil planificar con antelación los primeros meses: documentación, colegios, asistencia sanitaria, vehículo y logística diaria.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Marbella sin ser residente?
Sí. No es necesario ser residente legal en España para comprar un inmueble. No obstante, el comprador necesitará la documentación exigida para cumplir los trámites fiscales y registrales, incluido el NIE.
¿Comprar una propiedad da derecho a residir en España?
No. La propiedad de un inmueble y el derecho a residir en España son cuestiones jurídicas distintas. Comprar un apartamento o una villa no concede automáticamente el derecho a vivir o trabajar de forma permanente en el país. El programa de visados y autorizaciones de residencia para inversores, conocido como Golden Visa, quedó cerrado para nuevos solicitantes el 3 de abril de 2025. Por tanto, es necesario obtener por separado una base legal para residir en España.
¿Es necesario viajar a España para completar la compra?
No siempre. Con una preparación adecuada, parte del proceso puede realizarse a distancia y las facultades de firma pueden otorgarse a un representante mediante poder notarial. Los requisitos relativos a la forma del poder, la apostilla o legalización consular y la traducción jurada dependen del país en el que se otorgue y deben confirmarse con antelación.
¿Puede un comprador extranjero obtener una hipoteca para comprar en Marbella?
Sí. Los compradores extranjeros pueden solicitar una hipoteca a un banco español. La entidad determinará de manera individual la aprobación, el importe de la financiación y los requisitos de ingresos y documentación. Es aconsejable obtener una evaluación preliminar antes de firmar cualquier contrato que genere obligaciones vinculantes para el comprador.
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una propiedad en Marbella?
El plazo depende de si la documentación está preparada, del tiempo necesario para obtener el NIE, del resultado de la revisión del inmueble, de la forma de pago y de si existe financiación hipotecaria. Una vivienda de segunda mano terminada y adquirida sin financiación suele poder transmitirse más rápidamente que una obra nueva o una operación sujeta a varias condiciones adicionales. Solo puede establecerse un calendario realista después de revisar la propiedad concreta.
Lo más importante
Comprar una propiedad en Marbella con seguridad implica mucho más que elegir el apartamento o la villa adecuados. Requiere una secuencia clara: un presupuesto realista, una oferta y unas condiciones de reserva seguras, una revisión independiente del inmueble, un contrato correctamente redactado, pagos transparentes y la inscripción de la propiedad después de la firma notarial.
El equipo de SOLO Marbella Realty acompaña a los compradores durante todo el proceso: desde la elección de la zona y la organización de visitas hasta la negociación y la coordinación con el abogado, el banco y los demás participantes en la operación. Si está pensando en comprar una propiedad en Marbella, cuéntenos sus objetivos, su presupuesto y el estilo de vida que busca. Prepararemos una selección personalizada de propiedades y un plan claro con los siguientes pasos.
Fuentes oficiales
Junta de Andalucía: Trámites compraventa vivienda, 3 de febrero de 2026.
Junta de Andalucía: normativa aplicable a las viviendas de uso turístico.
Consejo General del Notariado: acta previa de transparencia en la financiación hipotecaria.
Agencia Tributaria: IRNR por inmuebles urbanos de no residentes.
